Suite aux mesures de confinement nécessaires pour endiguer la pandémie de Coronavirus (Covid-19), le Gouvernement a annoncé des mesures concernant le paiement des loyers pour les entreprises, mais rien n’est encore prévu pour les particuliers.
1. Suspension, report et étalement des loyers commerciaux
Dans le cadre du projet de loi d'urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19, présenté en conseil des ministres le 18 mars 2020, et d'ores et déjà en cours d'examen au Parlement, le Gouvernement souhaite pouvoir prendre, par ordonnance, des mesures permettant « de reporter ou d’étaler le paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels, de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d’être appliquées en cas de non-paiement de ces factures, au bénéfice des très petites entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie » (projet de loi, art 7).
Dans son avis du 18 mars 2020 concernant le projet de loi, le Conseil d'Etat a validé la mesure envisagée en estimant que « l’intérêt général qui s’attache à la prévention de la défaillance d’entreprises causée par la crise sanitaire actuelle est susceptible de justifier une atteinte aux contrats en cours ».
Le Gouvernement devrait donc être rapidement habilité à prendre prochainement par ordonnance des mesures permettant à une TPE impactée par l’épidémie de Covid-19 de reporter ou d’étaler le paiement de ses loyers, dans le cadre d'un bail commercial.
En attendant la future ordonnance, la situation est la suivante :
Concernant les commerces situés dans les centres commerciaux, dès le 16 mars 2020, le Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC), a recommandé à ses adhérents (bailleurs) de prendre, à titre exceptionnel, les mesures suivantes :
mensualisation des loyers et charges facturés au titre du deuxième trimestre ;
suspension temporaire de la mise en recouvrement des loyers et charges du mois d’avril, dans l‘attente des décisions qui seront prises par le gouvernement d’ici au 15 avril 2020.
Concernant les locaux commerciaux de proximité, situés en pieds d'immeubles, loués par les organismes HLM, l'Union sociale pour l'habitat (USH) a émis la recommandation suivante : les organismes « pourront, selon la situation des commerçants locataires, suspendre le paiement des loyers des commerçants qui sont contraints de fermer conformément aux mesures gouvernementales » (USH, communiqué du 15.03.2020).
Au-delà de ces recommandations, le Ministère de l'économie et des finances a invité les entreprises concernées (locataires) à se rapprocher de leurs bailleurs pour effectuer s'il y a lieu des demandes de report à l’amiable du paiement des loyers.
Il serait également possible pour les locataires de certains commerces, pour lesquels l'accueil du public est interdit, de suspendre le paiement de leurs loyers en invoquant un cas de force majeure ou l’exception d’inexécution. Le preneur à bail pourrait être déchargé de son obligation de payer les loyers si ce paiement a été rendu impossible par la survenance de l’épidémie de coronavirus. Au contraire, lorsque l’exécution de son obligation est seulement plus difficile, il ne pourra pas bénéficier de la force majeure et devra solliciter la mise en œuvre d’autres mécanismes. Dès lors, pour les entreprises se trouvant dans une situation de disparition drastique de chiffre d’affaires, il est donc recommandé de notifier à leur bailleur la suspension des loyers sur le fondement de la force majeure, dans le respect du processus décrit, le cas échéant, au bail, en documentant sérieusement sur le plan comptable et financier l’impossibilité (et pas seulement la difficulté) de régler le loyer pendant la période de confinement. Cette possibilité est à appréhender au regard des dispositions prévues par le bail commercial.
Côté bailleur, en attendant la prochaine ordonnance, il convient d'apprécier au cas par cas, avec pragmatisme, s'il y a lieu de faire suite à pareille demande (dans la positive, régulariser un écrit pour formaliser l'accord locataire/bailleur par un avenant au bail commercial).
2. Et pour les particuliers ?
En l'état, si certains ont pu demander un moratoire des loyers, aucune mesure particulière n'est envisagée par les pouvoirs publics pour les locataires de logements, dans le parc privé.
Pour le parc social (HLM), l'USH a indiqué que les « organismes HLM examineront les situations personnelles des locataires (...) que la crise actuelle affectera financièrement de manière brutale » (communiqué précité).
Par ailleurs, pour ne pas pénaliser les étudiants qui ont pu quitter un logement géré par un CROUS, la ministre de l'Enseignement supérieur, de la Recherche et de l'Innovation vient d'annoncer le 19 mars 2020 qu'aucun loyer ne serait mis à leur charge pour le mois d'avril 2020 (le préavis contractuel d'un mois ne leur sera pas opposable).
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