IFI : une SCI sans revenu ne peut pas déduire le compte courant de ses associés

Une SCI qui ne perçoit aucun loyer ni aucun revenu propre se trouve dans l’incapacité structurelle de rembourser sa dette envers ses associés.

Cette situation fait obstacle à la déductibilité du compte courant à l’IFI.

• Les faits :

Dans cette affaire, une SCI détenue par des époux et leurs quatre enfants acquiert un immeuble. Celui-ci est mis gratuitement à la disposition des associés en tant que résidence principale des époux.

Par voie de réclamation, les époux ont demandé la restitution de l’IFI en révisant à la baisse la valeur des parts sociales. Ils faisaient notamment valoir la déduction de dettes en comptes courants d’associés.

Selon eux, la dette de compte courant est déductible de l’IFI dès lors que deux conditions sont réunies :

1. Première condition : les avances en compte courant, affectées au financement de l’immeuble, ont été consenties avant le 1er janvier 2018, date de création de l’IFI. La doctrine administrative admet cette antériorité comme un indice d’un objectif autre que fiscal.

   
   

2. Seconde condition : le montage a pour finalité l’organisation successorale du patrimoine familial. L’opération s’inscrit dans une stratégie de transmission, corroborée par la donation-partage des parts consentie aux quatre enfants.

• L’analyse du tribunal

Le tribunal écarte les deux arguments présentés.

Il retient que la souscription des avances avant l’entrée en vigueur de l’IFI ne justifie pas à elle seule l’absence de but fiscal.

Pour le juge, l’appréciation de la clause de sauvegarde demeure une appréciation de fait, tenant compte de l’économie d’impôt retirée de la minoration d’assiette rapportée à l’ensemble des avantages du montage.

Le juge estime que l’objectif patrimonial invoqué se confond avec un objectif purement fiscal, puisqu’il consiste à anticiper la transmission des titres de la SCI (plus facile à transmettre qu’un immeuble) et à éviter la taxation aux droits de succession.

De plus, analysant le fonctionnement effectif de la SCI, le juge observe que la société ne perçoit aucun loyer ni revenu propre, l’immeuble étant mis gratuitement à la disposition des associés. Partant, la société est dans l’incapacité structurelle de rembourser sa dette envers ses associés, sauf à vendre son unique actif immobilier.

Le tribunal en déduit que la constitution d’un passif indéfini et irremboursable ne présente aucun avantage juridique ou économique pour la SCI. La stratégie poursuivie est même contraire à l’intérêt social de la personne morale.

Par conséquent, l’avantage fiscal retiré par les associés personnes physiques (effacer artificiellement la valeur des parts d’année en année pour échapper à l’IFI) constitue la cause déterminante du montage, privant les redevables de la déductibilité de la dette.

TJ Grasse, 6 août 2026, n° 25/05439