Report d’imposition : la simple immobilisation de fonds dans l’acquisition d’un terrain ne suffit pas à satisfaire la condition de réinvestissement

La simple immobilisation de fonds dans l’acquisition d’un actif (terrain), sans poursuite tangible du projet économique sous-jacent (la construction et l'exploitation), ne suffit pas à satisfaire la condition de réinvestissement.

• Que s'est-il passé ?

En 2012, un couple apporte des actions à sa holding. La plus-value d’apport est placée en report d’imposition (art. 150-0 B ter du CGI).

Quelques semaines plus tard, la holding cède les actions apportées. Elle s’engage à réinvestir au moins 50 % du produit dans une activité économique, dans un délai de deux ans.

L’administration constate que seuls 9,29 % du produit ont été réinvestis dans une activité économique dans le délai. Le report prend fin.

Pour contrer cette position, le couple fait état, au titre des investissements, d’une avance en compte courant à une société civile de construction-vente. Cette avance lui a permis d’acheter un terrain et d’obtenir un permis de construire.

• La position du juge :

Le Conseil d’État juge que la Cour, qui a relevé que l’avance consentie avait certes permis l’acquisition d’un terrain, mais qu’aucune démarche sérieuse, autre que l’obtention d’un permis de construire, n’avait été engagée par la suite pour la réalisation effective de l’opération de construction-vente, s’est livrée à une appréciation souveraine des faits exempte de dénaturation et a suffisamment motivé sa décision.

Il en déduit que, faute pour la holding d’avoir investi au moins 50 % du produit de cession dans les conditions exigées par l’article 150-0 B ter, c’est à bon droit que la Cour a refusé le maintien du report d’imposition.

• En pratique ?

En pratique, le réinvestissement ne se prouve pas par le seul versement des fonds. Il faut pouvoir démontrer que l’opération financée est effectivement engagée et poursuivie dans le délai de deux ans.

CE, 3ème ch., 17 avril 2026, n° 471619