Report d’imposition : un centre d’affaires qui se limite à la location de locaux ne constitue pas une activité éligible au réinvestissement

Les services de conciergerie, de nettoyage des locaux, ainsi que la souscription d’abonnements téléphoniques, internet et électricité, ne permettent pas de caractériser l’existence d’une activité économique autre que la gestion patrimoniale.

• Que s'est-il passé ?

  
  

En 2015, un contribuable apporte des actions à sa holding et place la plus-value en report d’imposition (art. 150-0 B ter du CGI).

En 2017, la holding cède ces titres et s’engage à réinvestir au moins 50 % du produit dans une activité éligible. Elle souscrit notamment à l’augmentation de capital d’une société exploitant un centre d’affaires.

L’administration estime que cette société se contente de gérer son patrimoine immobilier, et donc que le réinvestissement n’est pas éligible.

• La position du juge :

Le Tribunal confirme la position de l’administration fiscale. Il retient que les prestations de conciergerie et de nettoyage des locaux effectuées au moyen de prestataires extérieurs, ainsi que la souscription d’abonnements téléphonique et internet, la conclusion d’un contrat de fourniture d’électricité et la prise en charge des coûts représentés par leur usage, si elles ont pu avoir pour objet de distinguer l’offre de la société de celles de propriétaires proposant seulement la location des locaux comportant des équipements comparables, ne permettent pas de caractériser l’existence d’une activité commerciale autre que la gestion de son patrimoine immobilier, constitué par les locaux en cause.

En pratique, les prestations de services réalisées par la société exploitant le centre d’affaires (accès continu aux locaux, réception du courrier, mise à disposition de salles de réunion et de postes de travail, domiciliation, nettoyage, assistance d’un property manager) sont soit accessoires à la mise à disposition des locaux, soit correspondent aux obligations normales d’un propriétaire. Elles n’apparaissent pas avoir été déterminantes dans le choix du cocontractant.

Le Tribunal en déduit que le droit d’occuper les locaux constitue la prestation principale, et non un accessoire à des services véritablement distincts, de sorte que l’activité exercée ne peut être qualifiée d’activité commerciale distincte de la gestion du patrimoine immobilier de la société.

Par suite, l’engagement de réinvestir 50 % du produit de la cession pris par la société n’avait pas été respecté au terme du délai de deux ans. L’administration est en droit de constater la fin du report d’imposition et de mettre à la charge de M. A… les impositions en litige.

• En pratique ?

Un examen concret des prestations effectivement fournies, au-delà de la présentation contractuelle ou du code NAF, est nécessaire pour caractériser une activité commerciale éligible au dispositif de réinvestissement de l’article 150-0 B ter.

La simple diversification de services annexes à la location ne suffit pas à écarter la qualification de gestion patrimoniale.

TA de Rennes, 13 mai 2026, n° 2304361